Türkiye’de özellikle büyük sitelerde ve toplu konut alanlarında şikayet konusu olan fahiş site aidatlarına yönelik uzun süredir beklenen düzenleme nihayet yürürlüğe giriyor. 28 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla uygulanacak olan bu yeni düzenleme, site yönetimlerinin şeffaflığını artırmayı, aidatların makul seviyelere çekilmesini sağlamayı ve site sakinlerinin mağduriyetini gidermeyi hedefliyor. Peki, fahiş site aidatlarına yönelik yeni düzenleme ne getiriyor? Bu düzenleme, artık site yönetimlerinin yalnızca kat malikleri veya kiracılar arasından seçilmesini zorunlu kılıyor, ortak alan giderlerinin şeffaf ve gerçeğe dayalı olmasını şart koşuyor ve keyfi aidat belirlemelerinin önüne geçerek tüketicileri koruyan önemli yenilikler sunuyor.
Son yıllarda, özellikle büyükşehirlerdeki konut sitelerinde aidatlar ev kiralarıyla yarışır hale gelmiş, güvenlik, temizlik, peyzaj gibi hizmetlerin maliyetleri denetimsizce artırılmış ve sakinler arasında büyük rahatsızlık yaratmıştı. Yeni yasal çerçeve, bu sorunlara kalıcı çözümler getirmeyi amaçlıyor.
Site Aidatlarında Yeni Dönem: Amaç ve Kapsam
Yeni düzenlemenin temel amacı, kat maliklerinin ve kiracıların ortak kullanım alanları için ödedikleri aidatların şeffaf, hakkaniyetli ve gerçeğe uygun olmasını sağlamaktır. Düzenleme, “fahiş” olarak nitelendirilen aidat artışlarının önüne geçmeyi, profesyonel yönetim şirketlerinin yetki ve sorumluluklarını belirli bir çerçeveye oturtmayı ve site sakinlerinin yönetim süreçlerine daha aktif katılımını teşvik etmeyi hedefliyor.
Kimleri Kapsıyor?
- Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi tüm çok katlı yapılar, siteler ve iş merkezleri.
- Özellikle genel kurul kararı olmaksızın aidatların belirlendiği veya site yöneticilerinin site dışından kişilerce atandığı durumlar bu düzenlemenin ana hedefinde.
Yönetim ve Maliyet Şeffaflığı Zorunlu Hale Geliyor
Düzenleme ile birlikte site yönetimlerinde köklü değişiklikler bekleniyor. Artık site yöneticiliği veya yönetim kurulu üyeliği görevine sadece site sakinleri (kat malikleri veya kiracılar) seçilebilecek. Eğer profesyonel bir yönetim şirketi ile çalışılıyorsa, bu şirketlerin site sakinleri arasından seçilmiş bir yönetim kurulunun denetiminde faaliyet göstermesi gerekecek. Bu, yönetimde dışarıdan “rant odaklı” yaklaşımların önüne geçmeyi amaçlıyor.
Gider Kalemlerinde Şeffaflık ve Orantılılık
- Yönetim Planı ve Bütçe: Site yönetimlerinin gelir ve giderlerini açıkça gösteren şeffaf yönetim planları hazırlaması zorunlu hale geliyor. Ortak alan giderleri (güvenlik, temizlik, ısınma, bahçe bakımı vb.) fiili maliyetler üzerinden belirlenecek.
- Orantılı Aidat Belirleme: Aidatlar, kat maliklerinin arsa payına göre belirlenecek. Ancak bazı hizmetler (örneğin ısınma) fiili kullanım miktarına göre paylaştırılabilir. Otopark, spor salonu gibi belirli sosyal alanların aidatlarına dahil edilmesi, bu hizmetleri kullanmayan veya kullanma imkanı olmayan malik veya kiracılar için orantısız ücretlendirme yapılması engellenecek. Örneğin, araç sahibi olmayan bir sakinden otopark aidatı talep edilemeyecek.
- Hizmet Bedeli Sınırı: Sunulan hizmetin maliyetini aşan aidat talep edilemeyecek. Yöneticilerin kar elde etme amacı güderek aidatları artırmasının önüne geçilecek.
Ayak Uydurmayanlara Yaptırımlar Yolda
Yeni düzenlemeye uymayan yöneticiler veya yönetim kurulları hakkında yasal yollara başvurulabilecek. Site sakinleri, aidatlarla ilgili şeffaflık eksikliği veya haksız uygulamalar tespit ettiklerinde öncelikle ilçe kaymakamlıklarına şikayette bulunabilecekler. Kaymakamlıklar, denetimler yaparak usulsüzlük tespiti halinde yöneticiyi veya yönetim kurulunu görevden alabilecek ve yeni bir seçim yapılmasını sağlayabilecek.
Ayrıca, bu tür haksız ve fahiş uygulamalar için Türk Ticaret Kanunu ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında haksız ticari uygulama ve yanıltıcı tüketici beyanları nedeniyle cezai yaptırımlar uygulanması da mümkün olabilecek. Bu, site yönetimlerinin çok daha dikkatli ve sorumlu davranmasını gerektirecek.
Fahiş Site Aidatlarına Yol Açan Başlıca Sorunlar
Bu düzenlemenin ortaya çıkmasına neden olan temel sorunlar şunlardı:
- Dışarıdan Yöneticilik: Site sakinleri veya kat malikleri olmayan kişilerin yönetici atanmasıyla kar odaklı bir yönetim anlayışının yaygınlaşması.
- Orantısız Giderler: Otoparkı olmayan, spor salonunu kullanmayan sakinlerden dahi bu hizmetlerin bedelinin alınması gibi adil olmayan paylaşımlar.
- Şeffaflık Eksikliği: Yönetimlerin gelir ve gider tablolarını net bir şekilde sunmaması, maliyetlerin şişirilmesi ve hesap verilebilirlik sorunu.
- “Boş Parsel” Yönetimi: Özellikle yeni yapılan büyük sitelerde, daha sakinler taşınmadan yüksek aidat sözleşmeleri dayatılması ve yönetim şirketlerinin insiyatifinde hareket etmesi.
Yeni düzenleme ile bu tür sorunların büyük ölçüde önüne geçilmesi ve site sakinlerinin daha huzurlu ve adil bir yaşam alanına kavuşması hedefleniyor.
Fahiş site aidatlarına yönelik yeni düzenleme ne getiriyor?
Fahiş site aidatlarına yönelik yeni düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlüğe girerek site yönetimlerinin kat malikleri veya kiracılar arasından seçilmesini zorunlu kılıyor, ortak alan giderlerinin şeffaf, orantılı ve fiili maliyetlere dayalı olmasını şart koşuyor ve haksız aidat artışlarının önüne geçerek site sakinlerinin mağduriyetini gidermeyi amaçlayan önemli adımlar getiriyor.